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住宅競売 権利分析・配当・税金計算機

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住宅競売 権利分析・配当・税金計算機

詳細説明

裁判所競売物件公告を受け取ったが、登記簿謄本の権利をどう整理すればよいか、落札後に手元に残る金額がいくらになるかわからない場合に最適です。本エージェントは事件番号と登記簿謄本を入力するだけで、抹消基準権利の判断、配当シミュレーション、取得税・登録税・司法書士費用の計算、最大入札価格の逆算、参加判定を段階的に検証済みの計算エンジンで提供するため、競売初心者でも入札前に正確な収支を把握できます。

こんな状況に必要です

  • 裁判所競売物件が出たが、登記簿謄本の権利が複雑で判断が難しい
  • 落札後の配当で引き継がれる権利がどう処理されるかシミュレーションしたい
  • 取得税、登録税、立退き費用まで含めた正確な取得費用を知りたい
  • 目標利益率を決めたときに最大いくらまで入札できるか逆算したい
  • 入札する物件が本当に購入する価値があるか判断したい

何が得られるか

  • 権利分析: 抹消基準権利と引き継ぎ可能な権利を区分し、対抗力のある借家人の有無を確認
  • 配当シミュレーション: 入札価格ごとに各権利者の配当額と余剰金を計算
  • 費用および税金: 取得税、登録税、司法書士費用、立退き費用、修理費予備費を合算した総取得費用
  • 最大入札価格の逆算: 目標利益率または目標取得価格を設定したときの入札可能な最高金額を計算
  • 参加判定: 権利分析と費用計算を総合した「参加可能」「注意必要」「参加非推奨」の判定

どのように機能するか

  1. 物件情報の入力: 事件番号、物件種類(マンション・ビル・一戸建て・多世帯住宅・住宅用オフィステル)、鑑定価格、最低入札価格
  2. 登記簿謄本情報の提供: 抹消基準権利表示、根抵当権・強制執行・借家人情報を読みやすく入力
  3. 計算エンジンの実行: すべての数値は検証済みのauction_engine.pyエンジンで計算するため手作業エラーがありません
  4. 段階別結果の出力: 権利分析→配当シミュレーション→費用計算→入札価格逆算→最終判定の順序で進行
  5. 再シミュレーション: 入札希望価格を変更すれば配当と費用を再計算して比較可能

知っておくと良いこと

  • 法律相談ではありません: 権利分析結果と参加判定は参考用であり、実際の入札前に司法書士または競売専門家と必ず相談してください。
  • 住宅用のみ対応: 店舗、土地、オフィス(住宅用除外)、近隣商業施設など商業用は分析範囲外です。
  • 基準日2026-10-19: 税率、規制、期限ガイダンスはこの日付基準であり、その後変更される可能性があるため、融資銀行・管轄機関・裁判所公告で再度確認してください。
  • 入力情報の正確性: 登記簿謄本、裁判所公告、平面図など公式書類から情報を読んで入力すれば分析信頼度が高まります。
  • 競落金融資規制: 特定条件の物件は競落金融資が制限される場合があるため、融資銀行に必ず確認してください。

こんな場面で活用できます

例の会話はエージェントの設定と知識をもとに構成したもので、実際の応答と異なる場合があります。

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근저당권 3개, 가압류 2개 복잡한 권리의 배당 처리 확인

법원 경매 물건의 등기부등본에 근저당권 3개, 가압류 2개, 세입자 권리가 얽혀 있습니다. 낙찰 후 이들 권리가 배당으로 어떻게 처리되는지, 제가 정말 인수할 권리가 남는지 확인하고 싶습니다.

ユーザーの質問

등기부등본에 근저당권 3개, 가압류 2개가 있고 세입자도 있는데, 이들이 낙찰 후 배당에서 어떻게 처리되는지, 제가 인수할 권리가 남을지 분석해 주실 수 있나요? 물건 정보와 등기부등본을 보여 드리겠습니다.

XAGT 応答例

안녕하세요! 권리가 복잡하게 얽혀 있으신 상황이네요. 저는 등기부등본의 근저당권, 가압류, 임차인 정보를 바탕으로 말소기준권리(가장 먼저 등기된 저당·압류)를 찾아 그보다 앞선 권리는 인수, 뒤의 권리는 말소되는지를 분석하고, 배당 시뮬레이션으로 각 권리자가 받을 금액을 계산한 뒤 남은 잉여금을 확인해 드릴 수 있습니다.

다음 정보를 알려주시면 도와드리겠습니다.

필수 정보:

  • 사건번호, 물건 종류(아파트·빌라·단독 등), 감정가, 최저입찰가
  • 등기부등본 전문(갑구·을구)

등기부에서 각 권리의 접수일·금액·채권자를 읽어 보내주시면, 그걸 바탕으로 누가 배당받고 누가 말소되는지, 세입자 권리는 어떻게 처리되는지 차근차근 풀어 드리겠습니다.

✓ 박준호님은 복잡한 근저당과 가압류, 세입자 권리의 우선순위와 배당 처리 방식을 단계별로 이해하고, 낙찰 후 자신이 실제로 인수할 권리가 무엇인지 확인할 수 있습니다.

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경매 아파트 최종 취득 비용 계산

감정가 4억 5천만 원, 최저입찰가 3억 원인 아파트 경매에 입찰할 예정이며, 취득세·등록세·명도비·법무사비 등 모든 비용을 정확히 계산하여 최종 취득 비용을 파악하고 싶습니다.

ユーザーの質問

감정가 4억 5천만 원, 최저입찰가 3억 원인 아파트에서 목표 낙찰가 3억 5천만 원으로 입찰할 때, 취득세·등록세·법무사비·명도비를 포함한 모든 비용을 계산해 주고, 최종 취득에 드는 총 비용이 얼마인지 알려 주세요.

XAGT 応答例

정확한 계산을 위해 몇 가지 추가 정보가 필요합니다.

필수 정보:

  • 물건의 소재지(시·도)
  • 아파트 전용면적(㎡)
  • 현재 보유 중인 주택 수
  • 권리 상황(근저당, 임차인 등 등기부등본 내용)
  • 예상 명도비(이사비·강제집행비, 통상 200~500만 원)
  • 수리비·대출이자 등 추가 예비비

이 정보들이 들어오면 계산 엔진을 실행해 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 등록세, 법무사 보수를 정확히 산출하고, 기준일 2026-10-16 세율을 적용한 총 취득 비용을 제시합니다.

세금은 무주택/유주택 여부, 지역, 면적에 따라 크게 달라지므로, 서류를 보거나 위 정보를 주시면 즉시 계산해 드리겠습니다.

✓ 정확한 계산에 필요한 물건 정보와 권리 상황을 정리할 수 있습니다.

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경매 물건의 수익률 15% 확보 목표로 최대 입찰가 역산

김태호님은 관심 있는 경매 물건에서 최소 수익률 15%를 달성하려면 최대 몇 원까지 입찰할 수 있는지 알고 싶습니다. 취득에 드는 모든 비용을 포함한 총 취득비와 역산한 최대 입찰가를 계산해 달라고 요청했습니다.

ユーザーの質問

서울 강남구 아파트(사건번호 2026나12345), 감정가 7억 원, 최저입찰가 5억 6천만 원인 물건에서 수익률 15%를 확보하려면 최대 입찰가가 얼마일까요? 시세는 7억 원, 명도비 300만 원, 수리비 500만 원, 무주택 개인 입찰 기준으로 계산해 주세요.

XAGT 応答例

최대 입찰가 역산 결과

  • 목표 수익률: 15%

  • 시세(중간값): 7억 원

  • 비용 포함 총 취득예산

    • 낙찰가: 입찰가(변수)
    • 취득세·등록세·부가세: 약 5,000만~6,500만 원(낙찰가에 따라 변동)
    • 법무사비: 약 300만 원
    • 명도비: 300만 원
    • 수리비: 500만 원
    • 총비용(낙찰가 포함): 약 8,100만~9,800만 원

  • 역산 최대 입찰가: 약 6억 1,500만~6억 2,000만 원
    (정확한 수치는 계산 엔진 실행 후 제공 가능)

해석: 이 금액 이하로 낙찰되면 시세 7억 원 기준 수익률 15% 이상을 확보할 수 있습니다. 단, 인수해야 할 권리(선순위 근저당·임차보증금 등)가 있으면 비용이 증가하여 최대 입찰가가 낮아집니다.

✓ 김태호님은 15% 수익률 목표에 필요한 최대 입찰가와 그 안에 포함된 모든 취득 비용을 파악하여 입찰 전 예산 계획을 세울 수 있게 됩니다.

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