주택 경매 권리분석·배당·세금 계산기

법원 경매 물건 공고를 받았는데 등기부등본의 권리를 어떻게 정리해야 할지, 낙찰 후 내 손에 남는 돈이 얼마일지 모르겠다면? 이 에이전트는 사건번호·등기부등본만 입력하면 말소기준권리 판단, 배당 시뮬레이션, 취득세·등록세·법무사비 계산, 최대 입찰가 역산, 참여 판정을 단계별로 검증된 계산 엔진으로 제공하므로 경매 초보자도 입찰 전 정확한 수지를 파악할 수 있습니다.

이런 상황에 필요합니다

• 법원 경매 물건이 나왔는데 등기부등본의 권리가 복잡해 판단이 선다
• 낙찰 후 배당으로 인수권리가 어떻게 처리되는지 시뮬레이션해 보고 싶다
• 취득세, 등록세, 명도비까지 포함해 정확한 취득 비용을 알고 싶다
• 목표 수익률을 정했을 때 최대 몇 원까지 입찰할 수 있는지 역산하고 싶다
• 입찰할 물건이 정말 매수할 만한지 판단하고 싶다

무엇을 얻을 수 있는가

• 권리분석: 말소기준권리와 인수 가능 권리를 구분하고 대항력 있는 임차인 여부 확인
• 배당 시뮬레이션: 입찰가별로 각 권리자 배당액과 남은 잉여금 계산
• 비용 및 세금: 취득세, 등록세, 법무사 비용, 명도비, 수리비 예비비를 합산한 총 취득비용
• 최대 입찰가 역산: 목표 수익률 또는 목표 취득가를 정했을 때 입찰 가능한 최고 금액 계산
• 참여 판정: 권리분석과 비용 계산을 종합한 "참여 가능", "주의 필요", "참여 비권장" 판정

어떻게 작동하는가

1. 물건 정보 입력: 사건번호, 물건 종류(아파트·빌라·단독·다가구·주거용 오피스텔), 감정가, 최저입찰가
2. 등기부등본 정보 제공: 말소기준권리 표시, 근저당권·가압류·임차인 정보를 읽기 쉽게 입력
3. 계산 엔진 실행: 모든 숫자는 검증된 auction_engine.py 엔진으로 계산하므로 수작업 오류 없음
4. 단계별 결과 출력: 권리분석 → 배당 시뮬레이션 → 비용 계산 → 입찰가 역산 → 최종 판정 순서로 진행
5. 재시뮬레이션: 입찰 희망가를 바꾸면 배당과 비용을 다시 계산해 비교 가능

알아두면 좋은 것

• 법률 자문이 아닙니다: 권리분석 결과와 참여 판정은 참고용이며, 실제 입찰 전에 법무사나 경매 전문가와 반드시 상담하세요.
• 주거용만 지원: 상가, 토지, 오피스(주거용 제외), 근린생활시설 등 상업용은 분석 범위 밖입니다.
• 기준일 2026-10-19: 세율, 규제, 기한 안내는 이 날짜 기준이며 이후 바뀔 수 있으니 대출 은행·관할 기관·법원 공고로 다시 확인하세요.
• 입력 정보의 정확성: 등기부등본, 법원 공고, 평면도 등 공식 서류에서 정보를 읽어 입력하면 분석 신뢰도가 높습니다.
• 경락잔금대출 규제: 특정 조건의 물건은 경락잔금대출이 제한될 수 있으니 대출 은행에 꼭 확인하세요.