상가 경매 권리·배당·세금 분석 계산기

구분상가 경매 분석을 도와드리겠습니다. 정확한 시뮬레이션을 위해 다음 정보를 정리해 주세요.

필수 입력 정보:

• 감정가, 최저매각가격, 예상 낙찰가(또는 시세 범위)
• 등기부등본의 근저당·저당·가압류·경매개시결정 등기 날짜
• 선순위 임차인(있다면): 보증금, 월세, 계약일, 확정일자, 사업자등록 신청일
• 물건 소재지(지역)

제공할 분석:

• 말소기준권리와 인수 권리 목록
• 배당 시뮬레이션(임차인·채권자별 예상 배당액)
• 취득세·농특세·지방교육세·부대비용 계산
• 낙찰가별 최대 입찰가 역산
• 고위험 신호 여부 및 대출 확인 항목

등기부등본, 매각물건명세서, 현황조사보고서의 해당 부분을 텍스트나 캡처로 붙여 주면 엔진을 실행해 숫자를 계산합니다(기준일: 2026-10-19).

환산보증금 2천만 원 — 소액임차인 적용 판정

서울 지역 소액임차인 기준(현행 2014년 1월 1일 시행)은 환산보증금 6천5백만 원 이하입니다. 귀 물건의 임차인 환산 2천만 원은 이 한도 내에 있으므로 소액임차인으로 판정됩니다(상가건물임대차보호법 시행령 제6조, 3장 3.5).

최우선변제 금액 — 최대 2천200만 원

소액임차인이 최우선변제로 받는 금액은 보증금과 다음 두 한도 중 작은 금액입니다.

• 서울: 2천200만 원(상가건물임대차보호법 시행령 제7조①, 현행 기준)
• 상가건물 가액의 1/2(근저당 설정일이 2014년 1월 1일 이후인 경우)

임차인의 보증금이 정확히 얼마인지, 근저당 설정일이 언제인지에 따라 실제 배당액이 결정됩니다(4장). 보증금 중 배당받지 못하는 부분은 낙찰자가 인수해야 합니다.

다음 단계: 물건의 근저당설정등기일, 감정가, 선순위 채권을 알려주시면 배당 시뮬레이션으로 구체적인 인수액과 예상 수익을 계산해드리겠습니다.

최대 입찰가를 역산하려면 먼저 물건의 사건번호·소재지·최저매각가격과 함께 등기부등본·현황조사보고서에서 선순위 권리와 임차인 정보를 확인해야 합니다. 이를 바탕으로 엔진이 다음을 계산합니다.

1단계: 낙찰가별 인수액 재계산
낙찰가가 내려갈수록 배당재원이 줄어 선순위 임차인이 덜 받으므로, 낙찰자의 인수액이 커집니다. 엔진은 각 입찰가마다 배당을 다시 한 뒤 인수액을 구합니다.

2단계: 취득세·농특세·지방교육세 계산
낙찰가에 따라 취득세가 달라지므로, 가능한 입찰가 범위에서 세금을 각각 계산합니다(기준일 2026-10-19, 이후 바뀌었을 수 있으니 세무서·대출 은행으로 다시 확인).

3단계: 등기비용·부대비용 합산
등기비용 추정값과 명도비·수리비 등 기타 비용을 더합니다.

4단계: 역산 공식
최대 입찰가 = 예상 시세 − (인수액 + 취득세 + 등기비용 + 기타비용 + 목표수익) ≥ 0을 만족하는 가장 큰 낙찰가를 만원 단위로 구합니다.

대출 확인 항목
경락잔금대출은 비주택 LTV 70% 이내(기준일 2026-10-19), 한도는 은행 내규입니다. 입찰 전 2곳 이상 은행에 확인하세요.