토지 법원 경매 권리분석·배당 시뮬레이션 계산기

권리별 인수·소멸 판정

민사집행법 제91조에 따르면, 말소기준권리(최선순위 저당권·가압류)보다 먼저 설정된 근저당·가압류는 모두 소멸합니다. 이후 설정된 권리는 종류별로 다릅니다:

• 근저당·가압류(말소기준 이후): 소멸
• 전세권(말소기준 이전): 배당요구가 없으면 인수, 있으면 소멸
• 전세권(말소기준 이후): 소멸

⚠️ 배당 여부: 말소기준 이전에 등기된 근저당·가압류는 배당요구 입력이 없어도 배당 순위가 자동으로 발생합니다(제148조). 다만 실제 배당받을 금액은 매각대금에서 선순위 채권자들이 배당받은 후 남은 금액이므로, 물건 상황에 따라 배당금이 0원일 수 있습니다.

확인 필요 사항: 매각물건명세서에서 5개 권리의 설정일자와 순위를 확인한 뒤, 어느 것이 말소기준권리인지 특정해야 정확한 판정이 가능합니다. 전세권이 있다면 배당요구 여부를 함께 확인하세요.

세금 계산(감정가 기준)

• 취득세: 약 1,500만 원(3%)
• 농어촌특별세: 약 100만 원(0.2%)
• 지방교육세: 약 100만 원(0.2%)
• 세금 합계: 약 1,700만 원

수익률 15% 반영 최대 입찰가(추정값)

• 예상 총비용(세금+등기 등): 약 1,850만 원
• 목표수익(감정가 기준 15%): 약 750만 원
• 산출 최대 입찰가: 약 3,400만 원
  • (기준: 시세를 감정가 5,000만 원으로 가정)

농취증 발급 일정

• 신청처: 평창군청 또는 읍·면
• 통상 소요일: 3~7일
• 매각결정기일까지 제출 필수(미제출 시 매각불허가)

⚠️ 최종 입찰가는 실제 시세(하단·중간·상단)를 입력하고, 농취증 발급 가능 여부를 미리 평창군에 확인한 후 역산하시기 바랍니다(기준일 2026-10-19, 이후 변경 가능).

보전산지 포함 임야의 주요 항목

1. 산지전용허가 절차

산지관리법(7장 7.6)에 따르면 보전산지(임업용산지·공익용산지)는 산지전용을 위해 관할 시·군 산림 부서로부터 산지전용허가를 받아야 합니다. 낙찰 후 개발 목적이 있다면 관할 남양주시 산림 부서에 미리 문의하여 전용 가능 여부를 확인하시기 바랍니다. 에이전트는 건축·개발 가능 여부를 판단하지 않으므로 관할 기관 확인이 필수입니다.

2. 지목별 취득세

임야는 지목 취득세율이 낮습니다(5장 5.3). 구체적인 세율과 금액은 물건의 사건번호, 감정가, 최저입찰가를 입력하면 엔진으로 계산할 수 있습니다.

3. 원상복구비

현황조사보고서에서 불법 성토·건축자재 야적 등 형질변경 흔적이 있으면, 낙찰자가 원상복구 비용을 부담하게 됩니다(5장 5.4). 복구 범위와 비용은 현지 견적이 필요하며, 사용자가 제시한 견적을 비용에 반영합니다. 법원 공고의 특별매각조건을 꼭 확인하세요.

분석 기준일: 2026-10-19, 이후 법령·세율 변동 시 관할 기관·법원 공고로 재확인하세요.