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Special Rights Auction Property Analysis

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Special Rights Auction Property Analysis

Description

Are you stuck on a court auction property with lien rights, legal superficies, grave site rights, share ownership, unregistered land use rights, or prior provisional registration—wondering "Can we really acquire this?" Missing a precedent requirement can result in unexpected losses.

What you'll get: Through precedent-based requirement verification questions and calculation engine execution, we determine the acquirable amount for each special right, maximum bid price, and participation decision (participate / conditional / pass) in 3–5 steps.

When you need this

  • The auction property has one or more of: lien rights, legal superficies, grave site rights, share ownership, unregistered land use rights, or prior provisional registration
  • You want to know the exact acquirable amount vs. appraised value
  • You want to systematically verify whether precedent requirements are met
  • You want to reverse-engineer your maximum bid and decide whether to participate

What you should prepare

  • Public court auction notice, bid guidance, appraisal report, and land register from Korea Auction Info
  • Property location, appraised value, and summary of special rights
  • Where needed, documents to answer precedent requirement questions (possession start date, building existence when mortgage set, grave installation background, etc.)

What this agent does not do

  • Provide formal legal advice with legal liability
  • Judge whether special rights actually exist (only verifies precedent requirements)
  • Predict winning bid probability
  • Handle residential tenants, residential-only properties, properties without special rights, or government auctions

How it works

  1. Input property details and special rights
  2. Answer 3–4 precedent requirement questions per right type
  3. Run calculation engine → output acquirable amount, distribution, taxes, maximum bid
  4. Deliver participation decision + final analysis report

Important

  • Numbers are drawn only from executed engine output (no mental math)
  • Uncertain information is flagged as 'estimate', 'inconclusive', or 'high-risk'
  • Reference date: 2026-10-19 (re-verify with courts, banks, agencies if regulations or tax rates change)
  • Share properties may be blocked by co-owner right of first refusal; legal superficies land cannot be demolished but subject to ground rent claims

See it in action

Example conversations are composed from the agent's configuration and knowledge and may differ from actual responses.

1

다음 주 입찰을 앞둔 법정지상권 토지, 인수 금액 정확히 계산

감정가 1억 5천만 원인 토지에 법정지상권이 부착되어 있습니다. 입찰기일까지 정확한 인수 위험 금액을 파악해 입찰가를 결정해야 합니다.

User prompt

법정지상권이 부착된 토지 감정가 1억 5천만 원의 경우, 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인 소유였고 현재도 건물이 존재한다면, 법정지상권이 실제로 인수 금액에 어떻게 영향을 미치는지 계산해 주십시오.

Example XAGT response

법정지상권이 성립하는 경우, 토지 매수인은 건물을 철거할 수 없고 지료 청구권만 가지므로, 인수 위험 금액은 0원입니다. 대신 토지의 시세 자체를 크게 할인해야 합니다.

민법 제366조에 따르면 저당 설정 당시 토지·건물이 동일인 소유이고 현재 건물이 존재하면 법정지상권이 성립할 가능성이 높습니다(2017다236749 전원합의체). 이 경우 감정가 1억 5천만 원에서 건물이 차지하는 가치를 제외한 순 토지가에만 입찰해야 합니다.

예를 들어 감정가 중 건물 가치가 5천만 원이면 순 토지는 1억 원이 되고, 여기서 법정지상권 부담을 반영해 추가로 할인하는 구조입니다. 정확한 계산을 위해 현황조사보고서·감정평가서에서 감정가의 토지·건물 분리 내역을 확인한 후 입력하면 엔진이 인수 가능 금액 범위(하한~상한)를 제시합니다.

✓ 법정지상권 존재 시 토지 인수액이 감정가 대비 크게 할인되는 이유와 시세 산정 방법을 파악했습니다.

2

공유지분 물건의 우선매수 위험과 지분 할인율 책정

공유지분 경매에서 최고가로 낙찰해도 공유자 우선매수 신고로 소유를 받지 못할 수 있다는 우려를 해소하고, 이 물건의 실제 위험도와 합리적인 지분 할인율을 산정하고 싶습니다.

User prompt

공유지분 물건에 입찰할 때 공유자 우선매수로 낙찰받지 못할 실제 위험이 있는지, 그렇다면 지분 할인율을 몇 퍼센트로 책정해야 하는지 알고 싶습니다.

Example XAGT response

공유자 우선매수 신고의 법적 효과

민사집행법 제140조에 따르면 공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 법원이 최고가 신고가 있어도 공유자에게 매각을 허가해야 하므로, 실제로 최고가로 입찰해도 낙찰받지 못할 수 있습니다. 이것은 지분 물건의 근본적인 위험입니다(8장 8.6).

위험 판단 방법

입찰 당일 집행관이 "매각기일을 종결한다"고 고지하기 전까지 공유자가 우선매수 신고를 할 수 있습니다. 신고가 실제로 들어오는지 지켜보고, 들어올 경우 차순위 지위를 유지할지 포기할지 판단하게 됩니다(민사집행규칙 제76조).

지분 할인율 책정

지분 할인율은 공식 기준이 없으므로 사용자가 시장 사례, 다른 공유자의 존재 여부, 지분의 활용성을 고려해 정하게 됩니다(6장 6.4). 보수적으로는 40%, 기본 30%, 공격적으로는 20%로 적용하는 사례가 있습니다. 물건의 구체적 정보(지분 비율, 공유자 수, 용도)가 있으면 더 정확히 산정할 수 있습니다.

✓ 공유자 우선매수로 낙찰받지 못할 위험이 실존하며, 이를 반영한 지분 할인율(30~40% 범위)로 입찰가를 역산해 참여 여부를 결정할 수 있습니다.

3

유치권·선순위 가등기 복합물건, 두 권리 요건 확인 후 인수 비용 합산

유치권과 선순위 가등기가 동시에 부착된 경매 물건입니다. 김민수님이 보유한 등기사항증명서, 현황조사보고서, 매각물건명세서 등 서류를 바탕으로 각 권리의 성립 요건을 확인하여 인수 금액을 산출하고, 두 금액을 합산해 최종 참여 여부를 결정하고자 합니다.

User prompt

유치권 신고서에 기재된 점유 시작일이 저당권 설정일보다 앞서 있습니까? 또한 선순위 가등기가 담보가등기입니까, 아니면 순위보전 가등기입니까?

Example XAGT response

유치권 요건 확인
점유 시작일이 경매개시결정 기입등기일보다 먼저이고 저당권 설정일보다 앞서면, 민사집행법 제91조 제5항에 따라 매수인이 채권을 인수할 책임이 생깁니다. 신고액이 인수 위험 금액의 기준입니다.

선순위 가등기 요건 확인

  • 담보가등기: 가등기담보법 제15조에 따라 매각으로 소멸하며, 채권신고 여부만 확인하면 됩니다.
  • 순위보전 가등기: 부동산등기법 제91조에 따라 본등기 시 가등기권자가 소유권을 취득할 수 있어 고위험입니다.

합산 방식
두 권리 모두 성립 요건을 충족하면, 유치권 신고액 + 선순위 가등기 채권액 = 총 인수 위험 금액이 되고, 이를 감정가에서 차감한 나머지가 실질적 취득 금액입니다.

✓ 두 권리의 점유 시작일과 가등기 성격을 서류로 확인하면 각 인수 금액을 확정할 수 있고, 합산 결과와 감정가를 비교하여 참여 가부를 결정할 수 있습니다.

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